Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгахНа фоне кризиса объем непрофильного имущества банков значительно вырос. Все больше банков открывают витрины залогового имущества или продают его на электронных торгах. Купить квартиру или авто, находящееся в залоге, может любое частное лицо или организация.

В зависимости от того, на какой стадии находится процесс погашения кредита, банк может прибегнуть к одному из трех способов продажи.

Через аукцион или торги

Такая продажа возможна до появления кредитной задолженности. Банк самостоятельно публикует объявление о продаже или обращается к посредникам — аукционным домам. Так как продавец и заимодавец хотят выручить за имущество максимальную сумму, его стоимость изначально будет выше рыночной на 10-15%.

Продажа в судебном порядке

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

Организуются торги, для участия в которых нужно подать заявку организаторам и внести аванс. Информация о проведении торгов может быть опубликована на следующих ресурсах:

  • Росимущество;
  • ФССП РФ;
  • в региональных СМИ;
  • на сайте банка.

Важно: залоговое имущество, приобретенное через такие торги, не обязательно будет безопасным с юридической точки зрения и свободным от обременения. В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние, которых нельзя выселить даже после перехода прав собственности к новому хозяину. Участвуя в таких торгах, покупатель берет на себя ответственность за подобные риски.

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

Где и как осуществляется продажа

Многие крупные банки пытаются найти покупателей самостоятельно, без привлечения посредников. Витрины со списком выставленных на продажу квартир и авто есть у следующих организаций:

В предложениях описывается расположение объекта, цена и технические характеристики. На витрине автомобилей некоторые банки также указывают состояние авто, вплоть до подробностей о наличии вмятин и необходимости ремонта.

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгахВ случае срочной продажи банк может воспользоваться услугами аукционов или выставить имущество на открытые торги. При продаже на торгах в первый раз лот выставляется по средней для рынка стоимости. Цена устанавливается на основании отчета об оценке имущества, подготовленного банком, или решения судебной экспертизы. Если лот не вызвал интереса покупателей, в следующий раз он будет выставлен по цене дешевле на 15-30%.

Для регистрации в торгах потенциальный покупатель должен внести залог 5% от стоимости имущества. В случае, если сделка не состоится, деньги будут возвращены, а при удачном завершении будут направлены на оплату покупки.

Помимо традиционных аукционов покупатель может принять участие в электронных торгах. Для регистрации потребуется ЭЦП или данные ИНН и СНИЛС. Уведомления о проведении торгов на интернет-площадках публикуются на сайтах банков и в СМИ.

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгахПотенциальный покупатель в течение 5 рабочих дней с момента завершения торгов заключает с организатором договор купли-продажи. В эти же сроки он обязан выплатить итоговую стоимость имущества, установленную в ходе торгов.

В случае, когда в результате торгов имущество было продано по цене, превышающей объем задолженности, оставшаяся сумма должна быть передана заемщику.

Для банков наиболее выгодным способом реализации залогового имущества являются именно торги, так как они позволяют избежать перевода недвижимости и автомобилей на баланс организации. По этой причине они идут на встречу потенциальным покупателям и предлагают льготные кредиты на приобретение залогового имущества.

Условия таких программ выгоднее обычной ипотеки или автокредита. Однако к заемщику предъявляются такие же требования, как и при оформлении стандартного займа.

Льготные кредиты на залоговое имущество

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

БанкСрокПроцентная ставкаСуммаДополнительные условия
ВТБ 24 До 10 лет нет информации до 150 млн. рублей Первоначальный взнос — не менее 20% стоимости.
Газпромбанк До 30 лет до 60 млн. рублей первоначальный взнос не менее 15% от стоимости имущества первоначальный взнос не менее 15% от стоимости имущества
Альфа-Банк нет информации 12,25% для рублевых кредитов, 10% для валютных нет информации специальные условия для зарплатных и корпоративных клиентов
Акбарс до 20 лет от 13% до 15,5% до 300 тысяч на жилую недвижимость, до 10 млн. на коммерческую нет специальной программы, скидка 1% на процентную ставку по стандартным кредитам

В большинстве банков приобретаемую недвижимость можно оформить в качестве залога по кредиту. Для оформления потребуется стандартный список документов и подтверждение дохода.

При участии в программах кредитования бизнеса и покупке коммерческой недвижимости может потребоваться поручительство платежеспособных лиц.

Покупателям

Известно, что имущество, изъятое банком и выставленное на аукцион, дешевле аналогичного на рынке в среднем почти на 10%. Как следует покупать имущество, бывшее под залогом? Смотрите на видео.

Реализация залогового имущества: порядок, процедура, объекты :

Реализация залогового имущества как банковского продукта является довольно привлекательной процедурой для потенциальных покупателей.

Что лучше приобрести: жилье с торгов или находящееся в собственности у банка? По какой процедуре проходит реализация залогового имущества банков, какие объекты можно увидеть в каталоге? На эти и другие вопросы ответит наша статья.

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

В российском законодательстве существуют следующие варианты продажи объектов, находящихся в залоге у банка.

Вариант первый: реализация залогового имущества с согласия должника

Объекты, находящиеся в залоге у банка, реализуются до того, как образовалась задолженность по кредиту, и только с согласия заемщика.

В этой ситуации банк или другое кредитное учреждение, получив согласие должника, размещает публичную информацию об объекте, выставленном на продажу, на сайте или через специализированное агентство.

Окончательное право выбора такого агентства предоставляется заемщику.

Банк контролирует срок реализации и цену. Собственник залогового имущества не может в этом случае рассчитывать на скидку. Первичная реализация залогового имущества банков происходит по рыночным ценам, иногда дороже на 10-15 %, поскольку заинтересованные стороны желают продать объект подороже.

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

Вариант второй: реализация имущества судебным приставом

Это происходит посредством процедуры публичных торгов и через исполнительное производство. Банк, не являясь собственником, не имеет права публиковать информацию о продаже имущества без согласия должника. Судебный пристав — организатор продажи, его действия регламентированы Законами РФ «Об исполнительном производстве» и «О судебных приставах».

Для участия в торгах предоставляется заявка и вносится аванс. Информация об участниках, объектах (лотах), дате торгов и ценах публикуется в региональных средствах массовой информации, на сайте Росимущества, а также на сайте Федеральной службы судебных приставов.

На первые торги банк предоставляет оценку недвижимости или иного имущества, эта цена является отправной. В спорном вопросе проводится оценочная экспертиза. В большинстве случаев первоначальная стоимость лота – это рыночная цена. Если при первых торгах на объект не нашелся покупатель, организуются повторные, где цена снижается на 15 %.

Минус этой процедуры – проблемность некоторых объектов недвижимости, когда в квартирах, к примеру, прописаны заемщик, несовершеннолетние дети, иные лица. Риски выселения в этом случае возлагаются на покупателя. Реализация залогового имущества, а особенно жилья, намного безопаснее, когда оно реализуется или в досудебном порядке, или после того, как стало собственностью банка.

Вариант третий: передача залогового имущества в собственность банка

Если объект не удалось продать, он переходит банку в счет погашения. Этот вариант неудобен для кредитных учреждений, поскольку они вынуждены принимать имущество на баланс, создавать резервы, опять возвращаться к продаже.

Некоторые банки предоставляют выгодные кредиты для приобретения залоговой квартиры, дома, другого объекта. Они отличаются от стандартных программ кредитования пониженной процентной ставкой.

Реализация имущества, находящегося в залоге в ВТБ

Этот банк предлагает удобную интернет-программу «Витрина залогового имущества», где каждый желающий может ознакомиться с объектами, выставляемыми на торги. Что же банк предлагает к продаже?

  • коммерческую и жилую недвижимость;
  • коммерческий и легковой транспорт;
  • оборудование (полиграфическое, конвейеры, машины для производства обуви);
  • морские, речные и воздушные суда.

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

А если не хватает средств, но так хочется купить нужный объект на банковских торгах ВТБ? Реализация залогового имущества банком может происходить посредством предоставления кредита как физическим, так и юридическим лицам при следующих условиях:

  • процентная ставка составляет 12 %;
  • сумма первоначального взноса – 20 % от стоимости объекта;
  • кредитование сроком 30 лет для физических лиц и 10 лет – для юридических;
  • без комиссии в случае досрочного погашения.

Реализация имущества Сбербанком

Крупная площадка по реализации залогового имущества представлена в Сбербанке. Здесь можно найти не только объекты недвижимости или автомобили, но и:

  • целые площадки под застройку;
  • заводы;
  • производственное оборудование полного цикла;
  • производственные базы;
  • целостные имущественные комплексы;
  • многоквартирные жилые дома;
  • складские помещения;
  • административные здания;
  • имущественную долю в том или ином бизнесе;
  • ценные бумаги и многое другое.
Читайте также:  Карта водителя для тахографа и штраф за её отсутствие

Реализация залогового имущества (Сбербанк) происходит практически еженедельно.

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

Кредитные организации в финансовых кругах называют «продавцами поневоле», поскольку размещение объявлений, поиск покупателей и каналов сбыта – это не свойственный банкам вид деятельности.

Причем объявления о реализации банком залогового имущества могут размещаться на официальных сайтах самих банков рядом с информацией о кредитовании.

Это, безусловно, является антирекламой и не добавит оптимизма потенциальному заемщику.

Чтобы избежать таких ситуаций, существуют специализированные интернет-ресурсы, где собран полный каталог объектов и информация о том, как проходит реализация залогового имущества.

Как принять участие в реализации имущества банков на торгах

  • Общая информация о залоговом имуществе
  • Методы реализации заложенного имущества банков
  • Реализация по соглашению сторон.
  • Реализация методом публичных торгов.
  • Как проводится аукцион
  • Участие в аукционе
  • Где узнать о предстоящих торгах
  • Оценка рисков
  • Заключение

В последнее время наблюдается активная тенденция реализации залогового имущества банками-кредиторами.

Со стороны потребителей часто возникают вопросы по поводу того, как принять участие в таких мероприятиях.

Знающий человек безусловно скажет, что здесь нет ничего сложного, но вот новичку будет непросто разобраться в обилии процедур и понятий. Сегодня попробуем кратко, но в достаточном объеме изложить материал, касающийся реализации недвижимости банками.

Перед тем, как переходить к непосредственному участию в аукционах следует рассмотреть опорные моменты процедуры реализации. Если их освоить, то и сам процесс покупки будет для вас не таким сложным, как это может показаться с первого раза.

Подойти к изучению материала необходимо ответственно. Дело в том, что операции с недвижимостью, а тем более с заложенным имуществом имеют массу мелких нюансов, которые обязательно должны учитываться. Итак, приступим!

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

Общая информация о залоговом имуществе

Термин залогового имущества относится к юридическому понятию, которое нередко применяется в сфере кредитования и денежных операций для обозначения некой принадлежности, переданной заемщиком в пользу организации-кредитора. Такими организациями могут быть банки, ломбарды, центры займов и т. д.

В роли залогового имущества банков могут выступать фактически любые объекты и вещи, имеющие достаточную ценность.

В большинстве случаев это недвижимость, к примеру, квартиры, дома, другие жилые помещения, а также такие объекты как автомобили, оборудование, ценные бумаги, ювелирные изделия.

В общем залоговым имуществом может быть все, что поможет хозяину расплатиться с кредитной организацией, если денежные средства у него отсутствуют.

Отметим, что перед непосредственным принятием заложенного имущества банк должен убедится в том, насколько она чиста с юридической точки зрения. Если банк начинает проводить операции, например, с незаконно приобретенным имуществом, то все дальнейшие операции могут считаться недействительными.

Имущество считается заложенным на время пока лицо-должник не выплатит всю сумму взятую в долг. Если заем погасить не удастся, то собственность переходит к банку, и он имеет полное право на ее реализацию.

Методы реализации заложенного имущества банков

Рассмотрим два базовых способа реализации заложенной собственности. Каждый из них имеет свои положительные и отрицательные стороны для обеих сторон.

Реализация по соглашению сторон

Преимущество метода заключается в том, что риски потребителя сведены к минимуму. Это связано с тем, что заемщик самостоятельно соглашается на реализацию своей собственности, а, значит, оспаривать в суде права на нее он не будет.

Банку же выгодно, чтобы сделка проводилась с соблюдением всех правил, так как в этом случае организация-кредитор получит деньги намного быстрее. Обычно представитель банка сопровождает процесс заключения сделки.

Если говорить о минусах, то здесь они относятся в большей степени к потребителю. Дело в том, что цена на такой имущественный объект будет приближена к той, что присутствует на рынке. Конечно, спрос на собственность при таком методе реализации будет заметно снижен.

Реализация методом публичных торгов

Для себя стоит подчеркнуть, то что сам процесс организации аукциона подразумевает, что передача заложенного имущества проводилась в принудительном порядке. Организацией подобных торгов занимается государственная исполнительная служба, которая имеет для этого разрешение, основанное на судебном решении или исполнительной подписи нотариуса.

Для потребителя здесь есть и плюсы и минусы. С одной стороны стартовая стоимость таких объектов может быть занижена на 25-40%. С другой стороны бывший владелец может попытаться отсудить собственность обратно.

Как проводится аукцион

На первый взгляд кажется, что реализация методом аукциона достаточно сложна и непонятна.

Для скорейшего понимая разделим данную процедуру на этапы:

  1. Регистрация. Этот процесс необходим для подтверждения личности претендента на участие в аукционе и выдаче ему своего уникального номера. Претендент должен представить чек-квитанцию о внесении задатка, который может варьироваться в пределах 5-15% от начальной стоимости объекта.
  2. Выдача карточек. Если предыдущие операции выполнены в полном объеме, то организаторы аукциона выдают претенденту специальную пронумерованную карточку, которая служит сигналом о намерении повысить ставку.
  3. Оформление протокола. Этот документ оформляется после того, как торги состоялись. В нем прописываются данные о победители, продажная цена, время покупки. Выигравшее лицо должно полностью рассчитаться с организаторами аукциона в течении одной недели.

Участие в аукционе

Подходим к самому главному. Итак, чтобы стать участником торгов необходимо сначала узнать условия проведения этого мероприятия: дату, время, место, дополнительные обязательства. Если вы определились с аукционом и узнали все его нюансы вам необходимо отправить запрос на заявку об участии.

После того, как заявка подтвердится, вам нужно зарегистрироваться на аукционе в форме участника. Чтобы сделать это необходимо пройти процесс аккредитации. Не следует забывать и о взносах, а также об их подтверждении.

После того как все формальности улажены, достаточно просто прийти на торги, либо прислать вашего представителя для участия в аукционе. Стоит учитывать, что представитель должен иметь соответствующие документы, подтверждающие его право на участие в сделках от вашего имени.

Из вышесказанного видно, что для участия в подобных мероприятиях не требуется выполнять каких-то сверхъестественных требований. Если что-то непонятно, то лучше всего позвонить организаторам аукциона, которые всегда помогут разобраться с тем или иным вопросом.

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

Где узнать о предстоящих торгах

Конечно, чтобы учувствовать в реализации необходимо найти действующие предложения. Обычно это можно сделать на официальных страничках банков. Здесь имеются специальные разделы-витрины, на которых представлены реализуемы объекты.

Вся информация представлена в виде таблиц. Можно просмотреть все необходимые данные о предстоящих аукционах: место, время, описание товара, контактные данные организаторов.

Конечно, для того, чтобы найти товар по наиболее выгодной цене необходимо посетить не один сайт. На это тратиться очень много времени. Именно поэтому были созданы агрегаторы – специализированные ресурсы, на которых собираются объявления со всей страны.

Практика показала, что использование таких сайтов не только ускоряет процесс анализа, но и позволяет делать наиболее выгодные покупки. Для специалистов по недвижимости это очень весомые аргументы.

Как находить и покупать золотые объекты по методу Шерлока Холмса -мастер-класс

Оценка рисков

Несмотря на свою выгоду покупка залогового имущества банков несет свои риски, которые бывают весьма неприятными.

Рассмотрим их по порядку:

  • наличие прописанных жильцов. Такое бывает если должник заложил квартиру, где прописан несовершеннолетний ребенок. Получается если имущество будет продано, то ребенку не где будет жить и сделка может не состояться.
  • плохое качество товара. Здесь речь идет не только о физическом состоянии, реализуемого объекта, ведь заблаговременно оценить его у покупателя нет возможности. Бывают ситуации, что имущество учувствует в судебных тяжбах и может проходить по другим делам, а, значит, использовать его нельзя.
  • риск остаться у разбитого корыта. Дело в том, что должники нередко подают в суд, чтобы признать договор купли-продажи недействительным. Бывает, что иск удовлетворяют, тогда собственность возвращается к законному владельцу.

Заключение

Участие в реализации залогового имущества – дело добровольное. С одной стороны вы можете совершить выгодную сделку. С другой, всегда есть вероятность неприятных последствий.

Как поступить, решать, прежде всего, вам. Не спешите с подачей заявки на участие и покупкой. Внимательно проанализируйте все предложения и сделайте правильные выводы.

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

Как показывает практика очень часто новички торопятся со сделкой, а в итоге получают не то что хотели. Именно поэтому в сети много отзывов о том, что торги являются подставными и незаконными. Это не так, ведь мы платим за то, что выбираем.

Читайте также:  Ст 55 СК РФ - Право ребенка на общение с родственниками

Что касается процесса участия, то он рассмотрен более чем подробно. Ну а опыт, он придет к вам со временем, возможно даже после ряда неудач. Так что анализируйте данную часть рынка и приходите к правильному решению.

Продажа заложенного имущества банкам: процедура, особенности

Добавлено в закладки: 0

В ряде ситуаций, для выплаты задолженностей по займу, необходимо продать заложенное имущество. Процесс регулируется рядом статей Федерального законодательства. Чтобы знать все нюансы манипуляции, нужно ознакомиться с актуальной информацией по теме.

Что говорит закон?

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

Организаторы объявляют о проведении аукциона за 50 дней до его начала в соответствующих СМИ, представляющие интересы органа исполнительной власти РФ в конкретном регионе. В пресс-релизе указывается время, точные сроки, дата и место. Также характер проведения публичного аукциона и стартовая стоимость.

Желающие участвовать в проведении торгов должны внести задаток, размер которого установлен в правилах проведения соответствующего аукциона. Финальная величина не будет превышать 5% от стартовой цены.

Если лицо, участвовавшее в торгах, не выиграло аукцион, задаток возвращается в полном размере сразу после окончания аукциона.

Если публичные торги в силу ряда объективных обстоятельств не были совершены, задаток также будет возвращен.

Продажа с аукциона

Продажа с торгов заложенного имущества, и присутствие на них определенных групп лиц, может регулироваться и ограничиваться исключительно местным самоуправлением. Ограничения проходят в рамках поддержания порядка в обществе.

На аукционах могут присутствовать лица, имеющие законное право на использование заложенного имущества и держатели залогов по последующим ипотечным операциям.

Этот процесс прописан в предыдущей редакции действующего Федерального законодательства.

Победителем публичных аукционов является тот, кто предложил на торгах наиболее высокую цену за заложенное имущество.

Данное лицо, а также организаторы проведения мероприятия, подписывают двусторонний документ, регулирующий финальные результаты и возводящий их в законную силу.

Уклонение от подписания соответствующего документа может повлечь за собой наказание в соответствии с 5 пунктом действующего Гражданского законодательства Российской Федерации.

Лицо, одержавшее победу и выкупившее все заложенное имущество (или его часть), обязано оплатить полную стоимость проданного объекта в течение 5 дней после завершения аукциона.

В сумму не входит внесенный ранее задаток. Она переводится на счет организатора торгов, который указан в соответствующих правилах и порядке проведения.

Если сумма не была внесена, задаток остается в полном размере на счету организаторов.

В течение 5 дней, с момента внесения на счет полной суммы и окончания аукциона, организатор заключает с выигравшим лицом договор купли-продажи. Данный документ узаконивает результат проведения торгов и является основанием для внесения договора в соответствующий государственный реестр, регулирующий права владения на имущество.

Результаты публичного аукциона могут быть признаны недействительными, а также сам аукцион является несостоявшимся в соответствии со статьей 58 действующего Федерального законодательства.

Торги являются несостоявшимися, когда на них явилось менее двух лиц, желающих приобрести имущество. Процесс будет прерван, если финальная сумма не была внесена на счет. Договор продажи заложенного имущества может быть признан недействительным не позднее, чем по прошествии одного дня, после того, как было выявлено одно из соответствующих обстоятельств.

Права держателя залога

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

После 10 дней с момента окончания аукциона, держатель залога имеет возможность лично приобрести заложенное имущество в соответствии с наличием двустороннего договора с кредитором. Такая процедура осуществляется по стартовой стоимости имущества. В сумму может быть включена доля, необходимая для выплаты ипотеки.

Процедуры регулируются законодательством о методах купли и продажи имущества в Российской Федерации. Если выкуп имущества со стороны держателя не был произведен, проводятся повторные торги.

Но не позднее чем через 30 дней после окончания предыдущих.  Стартовая стоимость на заложенное имущество на повторном аукционе снижается на 15 %.

Однако, если держатель отказывается от данной опции, через месяц после начала повторных торгов ипотека теряет свою силу.

В некоторых случаях держатель залога имеет право выкупить свое имущество по цене не превышающей 25 % от его стартовой стоимости. В сумму войдут издержки, требуемые в рамках выплаты ипотеки.

Когда на руках держателя залога имеется имущество, которое представляет собой культурное или художественно общественное наследие, а также участок земли, в течение года он должен произвести выплату полной стоимости данного имущества.

Это регулируется статьей 238 действующего Гражданского законодательства.

Реализация залогового имущества: порядок, процедура

Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Залоговое имущество банка: что это, порядок реализации залогов на торгах

Интересы и выгоды кредитора от реализации залога

  • Система залогового кредитования и ее развитие серьезно зависимы от общего состояния экономики, уровня платежеспособности населения и тенденций на рынке недвижимости и автотранспорта, которые являются наиболее частыми объектами залога в кредитных правоотношениях.
  • Исходя из реалий сегодняшнего дня, можно сказать о некоторых изменениях в подходе банков к обращению взыскания на залог. Выделим главное:
  1. Банки все чаще готовы пойти на удовлетворение своих требований к заемщику-должнику именно за счет залога, минуя стадии переговоров, переписки и принудительного судебного взыскания либо проходя их очень быстро.

    Таким образом, для многих банков стал характерен более жесткий подход к финансовым проблемам заемщика, исключением можно счесть, пожалуй, только ипотеку и только если речь идет о приобретенном и состоящем в залоге единственном жилье заемщика.

  2. Еще не столь давно залоговое имущество практически всегда признавалось непрофильным активом банков, который в большинстве своем старались побыстрее реализовать.

    Сегодня на фоне накопления таких активов, их частой неликвидности, сложностей с продажей по более-менее выгодной стоимости, некоторые банки стали рассматривать варианты получения своей прибыли другими способами, нежели реализация залога. Пока обозначенная тенденция хорошо прослеживается в системе залогового кредитования юридических лиц, особенно при ипотеке. Но не исключено, что такой же подход будет перенесен и в сферу кредитования населения. Хорошей альтернативой реализации имущества стала его сдача в аренду.

В целом же можно сказать, что реализация залога – это далеко не всегда очевидный процесс. В ряде случаев банк может интересовать сам актив, а не доход от его продажи. Но для заемщиков-должников ни тот, ни другой вариант принципиальной разницы не имеют.

Варианты реализации залога

  1. Вопросы обращения взыскания на залог, в том числе его реализации, регулируются многими законами.
  2. Особенности процедуры зависят от следующих обстоятельств:
  1. Вид залога – транспорт, недвижимость, земельный участок, ценные бумаги, движимое имущество и т.д.

  2. Статус залога, права кредитора и должника в отношении залога, кто именно является собственником.
  3. Условия договора о залоге, касающиеся порядка, прав и обязанностей сторон при наступлении оснований для удовлетворения требований кредитора за счет залога.

  4. Обстоятельства, сопутствующие и влияющие на порядок обращения взыскания на залог, например, начало процедуры банкротства должника.
  5. Достигнутое между кредитором и должником соглашение по поводу залога и распоряжению им.

Исходя из всех обстоятельств, на практике реализация залога возможна тремя основными способами:

  • Кредитор и должник приходят к соглашению о порядке реализации залога

Здесь возможны разные подходы. В основном реализацией занимается либо кредитор, информируя должника и согласовывая с ним важные аспекты продажи, либо должник, но под контролем кредитора, особенно что касается вопросов цены и сроков.

Как правило, к такому варианту реализации залога стороны приходят с целью получения наибольшей его стоимости.

Общепринятой практикой является выставление объекта залога на продажу по рыночной, но чуть большей (+10-15%) стоимости, которая должна более-менее покрыть затраты, связанные с торгами и решением разного рода формальностей.

Но нередко приходится и снижать цену – все зависит от рыночных тенденций и состояния спроса. Указанный порядок реализации невозможен, если стороны не пришли к соглашению или впоследствии появились разногласия. Но зато его отличает скорость урегулирования вопросов, возможность выручить хорошие деньги с продажи залога и в целом минимальность затрат.

  • Безусловный или в соответствии с судебным решением переход залога в собственность кредитора

В этом случае все вопросы, связанные с распоряжением залогом, кредитор будет решать самостоятельно, действуя на правах собственника. Он может продать объект залога, сдать в аренду или распорядиться иным образом.

Для целей обеспечения взаиморасчетов между кредитором и должником предварительно проводится оценка залога, которая обычно соответствует рыночной стоимости объекта на момент осуществления оценочных мероприятий.

Если говорить о банках, то они в большинстве случаев стараются побыстрее продать актив, иначе его длительное нахождение на балансе потребует несения дополнительных расходов.

Кроме того, пока объект не реализован, банк также будет нести затраты, обусловленные формированием резерва на проблемные задолженности, или будет вынужден как-то решать вопрос с закрытием проблемного кредита.

  • Реализация залога в рамках исполнительного производства

В этом случае на основании судебного решения и при условии, что кредитор не является собственником залога, вопросы принудительного взыскания, в том числе за счет его обращения на залог, передаются судебным приставам.

Реализация залога после первично проведенной рыночной оценки или оценочной экспертизы, которая назначается при наличии спора о цене залога после оценки, осуществляется путем организации и проведения публичных торгов.

Одна из ключевых проблем реализации залога с торгов – вероятность серьезного падения цены продажи, причем это обстоятельство встречается все чаще. Такая тенденция обусловлена тремя факторами:

  • потенциальной небезопасностью сделки для покупателя, который в будущем вполне может столкнуться с фактами обременения приобретенного имущества правами третьих лиц, например, проживающими в ипотечной квартире детьми;
  • кредитор и должник не являются участниками торгов, а приставу, по сути, все равно, по какой цене объект будет продан;
  • в обществе, деловых кругах и в среде экспертов получило распространение мнение о том, что с торгов, организуемых приставами, имущество всегда можно купить дешево, поэтому многие потенциально заинтересованные в покупке лица сознательно играют на понижение цены и создают для этого все условия.

В связи с этими особенностями доведение кредитором и должником дела до продажи залога с торгов, организуемых приставами, является далеко не выгодной перспективой развития событий. Поэтому целесообразно использовать все возможности, чтобы реализовать залог по наиболее высокой цене.

Здесь следует учесть, что разница между полученной от продажи объекта залога суммой и размером погашенного долга, то есть такая своеобразная прибыль, передается должнику. Разумеется, если задолженность по своему объему сопоставима или меньше вероятной суммы от реализации залога.

Но даже если больше и намного, чем дороже будет реализован объект, тем меньше останется гасить должнику за счет иных источников. Поэтому интерес в продаже подороже есть у все участников обязательства – и кредитора, и заемщика.

Политика банков в области реализации залогового имущества

Борисов, В. В. Политика банков в области реализации залогового имущества / В. В. Борисов, В. Д. Егоров. — Текст : непосредственный // Экономика, управление, финансы : материалы VII Междунар. науч. конф. (г. Краснодар, февраль 2017 г.). — Краснодар : Новация, 2017. — С. 32-36. — URL: https://moluch.ru/conf/econ/archive/220/11827/ (дата обращения: 09.10.2020).



В статье исследованы теоретические и практические аспекты работы банка с залоговым имуществом. Подробно рассмотрены этапы работы банка с проблемными активами. Указаны основные законодательные требования относительно работы банка с залогом. Предложены пути совершенствования организации работы банка с залоговым имуществом.

Ключевые слова: залог, залоговое имущество, оценка залога, залоговая стоимость, риски залогодателя, проблемный актив, реализация залога, залогодержатель, залогодатель, начальная продажная цена, судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, реализация заложенного имущества на торгах, оставление предмета залога за собой

Постановка проблемы. Правильно организованная работа с залоговым имуществом в процессе осуществления кредитования защищает интересы банка — увеличивает вероятность возврата ранее предоставленных средств, минимизирует последствия возникновения проблемных активов и уменьшает расходы банка на формирования резервов.

Актуальность данной темы обусловливается возвратом кредита — это сложная целенаправленная работа банка, включающая в себя систему организационных, экономических и правовых мер, составляющих особый механизм, определяющий способы выдачи ссуд, источники, сроки и способы их погашения, документацию, обеспечивающую возврат ссуд.

Целью написания статьи является рассмотрение современной политики банков в области реализации залогового имущества как способа обеспечения возвратности кредитов.

Среди основных нормативных актов, в целом составляющих законодательство о залоге, можно назвать Гражданский кодекс РФ: Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств, параграф 3. Залог, статьи 334–358.

18 [1]; а отношения по некоторым от-дельным видам залога регулируются наряду с нормами ГК РФ нормами специальных законов, например залог некоторых видов ценных бумаг (ст.358.16 ГК РФ) — Законом от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» [2] и Законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [3], залог недвижимого имущества (ипотека) (абз.

2 п.4 ст.224 ГК РФ) — Законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» [4]. Нормы параграфа третьего главы 23 ГК РФ (ст.ст. 334–358.18) действует в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г.

№ 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» [5], вступившим в силу с 1 июля 2014 г. названным Законом признан утратившим силу Закон РФ от 29 мая 1992 г.

№ 2872-I «О залоге» и теперь залоговые отношения регулируются достаточно подробно нормами ГК РФ и названных выше Законов, но эта регламентация не является чрезмерной, поскольку многие нормы о залоге, по крайней мере, те, что содержатся в параграфе третьем главы 23-ей ГК РФ, носят диспозитивный характер.

Поэтому большое значение имеет договорное урегулирование залоговых отношений в договорах, заключаемых между залогодателями и залогодержателями. В Закон об ипотеке 1998 года, начиная с 2001 года вносились неоднократные изменения и дополнения, в том числе вызванные обновлением части первой Гражданского кодекса РФ в 2012–2015 гг., и в настоящее время он наиболее полно регулирует отношения, связанные с залогом недвижимости [6].

Работа банков с проблемными активами, обеспеченными залогами, ведется по нескольким основным направлениям. Это и обращение взыскания на залоговое имущество, и уступка долга, и возврат заёмщика в экономически активное состояние, и пролонгация периода возврата кредита, и другие. Каждый из вариантов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Основной целью реализации проблемных залогов является получение кредитной организацией средств от реализации имущества залогодателя и погашение задолженности заёмщиком. В этой связи существует три варианта реализации залогового имущества [7].

Первый вариант, когда кредитор и должник приходят к соглашению о порядке реализации залога. В такой ситуации заемщик, чтобы не допускать образования задолженности по кредиту добровольно, но под контролем банка соглашается выставить заложенное имущество на реализацию.

К такому варианту реализации залога стороны приходят с целью получения наибольшей его стоимости. Как показывает практика предмет залога выставляется на продажу по рыночной или немного завышенной цене, чтобы покрыть убытки, связанные с торгами и затратами на переоформление объекта.

В данном случае скорость реализации всецелом зависит от состояния рынка и степени ликвидности залога.

С точки зрения кредитной организации такой случай, когда должник самостоятельно или через специализированных посредников реализует залог, а банк лишь контролирует сумму реализации и сроки является идеальным [8].

Второй вариант — судебный. Его осуществление происходит в рамках исполнительного производства через процедуру публичных торгов. На основании судебного решения и при условии, что кредитор не является собственником залога, вопросы принудительного взыскания, в том числе за счет его обращения на залог, передаются судебным приставам.

Здесь банк не является собственником объекта и не имеет права публиковать информацию о нем без согласия заемщика. Организатором продажи выступает судебный пристав-исполнитель, действия которого четко регламентированы действующим законодательством (№ 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» [9], № 118-ФЗ «О судебных приставах» [10]).

Ключевой проблемой реализации заложенного имущества с публичных торгов является возможность существенного снижения стоимости продаваемого имущества. Обусловлена она как минимум тремя факторами:

‒ потенциальный покупатель может столкнуться с обременениями, неразрывно связанными с предметом залога. Например, малолетние дети, зарегистрированные и проживающие в ипотечном жилье, зачастую не имеющие второго жилья в которое их можно было бы переселить в случае реализации имущества новому собственнику.

‒ судебному приставу-исполнителю безразлична стоимость, за которую реализуют имущество.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *