Что делать дольщикам обманутым застройщиком: куда можно обратиться и какие пути решения существуют

В наше время такие слова как «ипотека», «дольщик» прочно вошли в повседневную жизнь и уже не пугают простого обывателя. Не смотря на это, по-прежнему существует риск из просто дольщика превратиться в дольщика обманутого.

Произойти это может по разным причинам: как из-за недобросовестного застройщика, так и из-за форс-мажорных обстоятельств.

И тогда можно услышать вопрос от тех, кто попал под категорию обманутые дольщики – куда обращаться со своей бедой? Особенно остро этот вопрос может встать вследствие переживаемого в настоящее время периода экономического кризиса.

Не обошла стороной проблема обманутых дольщиков и такие крупные регионы как Москва и Московская область. Окончательно же разрешить ее пока, к сожалению, не получается. В любом случае, отвечая на вопрос — что делать обманутым дольщикам, ответ таков: не стоит отчаиваться, а свои нарушенные права участника долевого строительства нужно отстаивать.

Итак, ДДУ уже заключен, полностью оплачен, строительство многоквартирного дома с долгожданной квартирой идет полным ходом и ничего не предвещает беды. Дольщик имеет право на любой стадии строительства приходить на сам объект и смотреть, как продвигается строительство.

Естественно, по соображениям техники безопасности вряд ли он сможет беспрепятственно пройти прямо внутрь строящегося здания, но посмотреть на ход работ со стороны ему никто не запретит.

Многие добросовестные застройщики ближе к окончанию возведения здания устанавливают график, по которому будущий владелец квартиры в сопровождении представителя может зайти в сам дом и посмотреть непосредственно на свое строящееся жилище.

Не стоит пренебрегать своим правом по отслеживанию хода строительных работ. Если дольщику неудобно или далеко приезжать на сам объект, можно посмотреть на стройку в сети Интернет. Мало кто знает, что в ФЗ-214, а конкретно в п. 8 ч. 2 ст.3.

1 говорится о том, что застройщик на своем официальном сайте время от времени должен выкладывать фотографии, отражающие текущее состояние строительства многоквартирных домов.

Некоторые крупные строительные компании даже ведут он-лайн трансляцию возведения здания.

Понятно, что если стройка остановилась и даже в течение нескольких дней на объекте отсутствуют рабочие, техника и не ведутся никакие работы – это повод для беспокойства. Но именно обманутым дольщиком можно называться в случае, если строительство объекта приостановлено более чем на девять месяцев либо он не готов к сроку, указанному в ДДУ.

Кроме названного, к другим признакам, по которым становится понятным, что права дольщика нарушены, можно отнести:

  • прекращение у застройщика права владения или пользования земельным участком, на котором идет стройка;
  • банкротство либо ликвидация юридического лица, выступающего в качестве застройщика, до исполнения им своих обязательств;
  • просрочка исполнения обязательств по ДДУ более чем на девять месяцев (например, дом построен, но квартира дольщику не передана);
  • имеются признаки мошенничества – невозможно связаться с застройщиком, офис закрыт, телефоны не отвечают, местонахождение руководства и работников фирмы-застройщика неизвестно.

Что делать дольщикам обманутым застройщиком: куда можно обратиться и какие пути решения существуютПервое, куда обратиться обманутому дольщику — это непосредственно к самому застройщику. В письменной претензии необходимо выяснить причины приостановки строительных работ и на эту претензию застройщик обязан ответить. Возможно, все не так плохо, трудности временные либо идут подготовительные работы к следующему этапу строительства. И хотя претензия пишется в произвольной форме, лучше доверить ее составление юристу, ведь правильные шаги в отстаивании своих прав уже на начальном этапе с большей степенью вероятности приведут к успеху.

Последующие шаги зависят от того, на какой стадии строительства и по какой причине произошла его «заморозка».

Если это еще, например, стадия котлована, то дольщик может через суд потребовать досрочного расторжения ДДУ и возврата уплаченных денежных средств, включая неустойку. ФЗ-214 позволяет сделать это.

Если дольщик уверен в мошеннических действиях со стороны застройщика, тогда с заявлением он должен обратиться уже в правоохранительные органы.

Кроме суда и полиции, для решения своей проблемы обманутый дольщик может обратиться в надзорные органы, контролирующие долевое строительство. В Москве это Москомстройинвест, в Московской области – Минстрой МО. Одновременно стоит известить о своих нарушенных правах дольщика органы местного самоуправления.

Намного сложнее обстоит дело, когда застройщик признан банкротом или только еще проходит процедуру банкротства. Сначала нужно дождаться решения суда, по которому организация признается банкротом.

Причем, еще до вынесения такого решения, хорошо было бы сообщить суду о том, что у юридической организации, проходящей процедуру банкротства, остались дольщики, перед которыми не исполнены обязательства. Ведь сама фирма от судебных органов этот факт может скрыть.

В случае банкротства фирмы-застройщика добиваться денежной компенсации придется путем обращения в арбитраж. Кроме того, нужно будет предпринять ряд действий для того, чтобы попасть в реестр требований кредиторов.

Очевидно, что самостоятельно, без специальных юридических познаний, обманутому дольщику с этим не справиться, и правильнее было бы обратиться за профессиональной юридической помощью.

В любом случае, прежде чем куда-либо обращаться, нужно понимать, что факт нарушения своих прав как участника долевого строительства нужно будет доказать. Для этого необходимо собрать все документы, подтверждающие исполнение обязательств по ДДУ со своей стороны (в частности, об оплате строящегося объекта – из личных средств либо с привлечением ипотеки).

Обманутый участник долевого строительства имеет право предъявить денежные либо неденежные требования.  Таковыми могут быть:

  1. Возврат денежных средств за оплаченную, но недостроенную и неполученную квартиру. Как уже было сказано выше, сделать это можно только в судебном порядке.
  2. Получить от государства квартиру в качестве компенсации за недостроенную. Но для этого должно быть соблюдено множество условий, таких как действующая регистрация на территории Москвы (Московской области), наличие не менее 18 кв. м общей площади на каждого проживающего и др.
  3. Добиться завершения строительства недостроенного объекта и передачи причитающейся жилплощади. Такой вариант решения проблемы возможен, когда органами власти для ликвидации недостроя привлекаются, например, средства других застройщиков либо средства из бюджета. В практике известны случаи, когда «замороженный» дом достраивали даже за счет дополнительных инвестиций самих объединившихся обманутых дольщиков.

Что делать дольщикам обманутым застройщиком: куда можно обратиться и какие пути решения существуютСамым разумным в этой непростой ситуации было бы объединиться с такими же пострадавшими. Подавая коллективные иски, жалобы, заявления добиться положительного результата будет проще, чем действуя в одиночку. Не нужно стесняться привлечь к своей проблеме общественное внимание и внимание СМИ путем проведения митингов и пикетов. Правда, делать это нужно в соответствии с действующим законодательством РФ. Кроме того, существуют ассоциации, объединения обманутых дольщиков, к этим организациям также можно направить обращение с просьбой помочь. Другими словами, нужно стучаться буквально во все двери.

В Московской области сформирован реестр обманутых дольщиков. Информация о нем общедоступна и опубликована на сайте Министерства стройкомплекса. Подробнее на эту тему можно прочитать в статье сайта «Что представляет собой список обманутых дольщиков Подмосковья, и как в него попасть».

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что путь обманутого дольщика по отстаиванию своих нарушенных прав долог и тернист.

Чтобы добиться окончания замороженного строительства или получить денежную компенсацию за недостроенное жилье, необходимо собрать кучу документов, обратиться во множество инстанций.

Лучше довериться в этом непростом вопросе специалисту, который имеет большой опыт в области отстаивания нарушенных интересов обманутых дольщиков. Он поможет в составлении необходимых исков и заявлений. Такими специалистами являются юристы Общества защиты прав дольщиков.

Для получения квалифицированной помощи достаточно связаться с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнить форму обратной связи.

Советы обманутым дольщикам: что делать, если дом не достроен

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель надеется на лучшее. Однако в связи с ухудшением экономической ситуации все больше домов оказываются не достроены, а будущие собственники квартир в них пополняют ряды обманутых дольщиков. В этой статье мы расскажем, как действовать, если стало ясно, что квартира не построится в запланированный срок.

Застройщик — банкрот

Если оплата по договору внесена, а объект к моменту начала банкротства застройщика не достроен, обманутым дольщикам необходимо вступить в дело о банкротстве.

Для этого нужно подать назначенному судом конкурсному управляющему заявление с описанием сложившейся ситуации и заявляемых требований.

В зависимости от обстоятельств, обманутый дольщик может требовать передачи помещений (квартиры, нежилого помещения, машиноместа) либо возврата средств.

Основные популярные способы привлечения средств дольщиков в обход положений закона № 214-ФЗ были прямо включены в статью 201.1 Федерального закона № 127-ФЗ от 26 октября 2002 года «О банкротстве».

Помимо договора долевого участия и договора купли-продажи, признаются требования граждан, возникшие на основании договоров займа в обмен на передачу помещений, документы о вступлении в ЖСК, договоры простого товарищества с внесением вкладов в него, векселя и тому подобные сделки.

В зависимости от ситуации (уплаченных средств, перспектив дела, процента достройки дома) обманутый дольщик может заявлять требования о:

  • передаче квартиры, машиноместа, нежилого помещения, либо
  • возврате средств, уплаченных застройщику.

Очень важно не затягивать с предъявлением требования. Именно оно является основанием для того, чтобы в дальнейшем получить компенсацию, а при благоприятном развитии событий — оплаченную квартиру.

Реестры объектов и дольщиков

Первым шагом к разрешению проблем обманутого дольщика является включение новостройки в Единый реестр проблемных объектов. Этот реестр ведется в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Порядок ведения реестра определен ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ. Чтобы попасть в реестр, объект должен отвечать одному из следующих признаков:

  • на 6 месяцев и более нарушен срок завершения строительства (то есть, ввода объекта в эксплуатацию); либо
  • на тот же срок нарушен срок передачи квартир дольщикам; либо
  • застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

Ранее в соответствии с требованиями федерального закона № 214-ФЗ осуществлялось ведение единого реестра обманутых дольщиков. В связи со вступлением в силу изменений в законодательство, внесенных Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ, он был заменен на реестр проблемных объектов.

Читайте также:  Банкротство ООО: основные причины, признаки и инициация процедуры

Однако в регионах Российской Федерации по-прежнему составляются реестры обманутых дольщиков, пострадавших от недобросовестных действий застройщика. Его ведет, как правило, местный орган строительного надзора и экспертизы для целей учета проблемных ситуаций и предоставления помощи дольщикам.

Для включения в реестр необходимо заявление, договор на строительство квартиры и иные документы, подтверждающие перечисление средств застройщику, а также судебные акты, подтверждающие участие дольщика в банкротном процессе застройщика.

Точный список документов может отличаться в разных регионах, поэтому необходимо свериться с предлагаемой государственным органом инструкцией на его сайте.

Помимо рекомендаций по составлению заявлений, государственные органы выкладывают на своих сайтах памятки для пострадавших от действий крупных застройщиков — банкротов, действовавших в этом регионе.

Региональные реестры обманутых дольщиков

Ниже приведены ссылки на официальные сайты государственных органов, которые ведут реестры обманутых дольщиков в ряде регионов:

  • Москва
  • Санкт-Петербург
  • Ленинградская область
  • Краснодарский край 

В некоторых из регионов подать заявление о включении в реестр можно также через портал «Госуслуги».

Включение в реестр обманутых дольщиков позволяет получить меры поддержки от региональных властей. Перечень этих мер может отличаться в разных регионах и по разным объектам. Как правило, власти стараются найти строительную компанию, которая может достроить проблемный объект и передать квартиры дольщикам.

Право на компенсации

В целях защиты прав и выплаты компенсации гражданам, пострадавшим от недостроя, сформирована публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

Фонд осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ.
Для целей выплаты компенсаций застройщики, реализующие объекты недвижимости по договорам долевого участия, перечисляют в фонд 1.

2% от цены каждого заключенного договора.

Средства фонда могут быть использованы для целей помощи обманутым дольщикам в виде выплаты компенсаций либо для финансирования завершения строительства.
С 2019 года в закон внесены изменения, позволяющие достраивать за счет средств Фонда не только квартиры, но и машиноместа и нежилые помещения (Федеральный закон от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ).

Выплата компенсации гражданам производится при соблюдении ряда условий, установленных статьей 13 закона № 218-ФЗ:

  • застройщик уплатил взносы в Фонд по договорам долевого участия;
  • застройщик признан банкротом и в отношении него арбитражным судом открыто конкурсное производство;
  • по договорам, требования по которым включены в реестр требований участников строительства после того, как Фонд принял решение о финансировании объекта и не были переданы покупателю имущества и обязательств застройщика.

Деньги или квартира

Фонд вправе принять решение о том, что объект долевого строительства может быть достроен и предоставить финансирование для этого.

Если же завершение строительства признается нецелесообразным, Фонд выплачивает компенсации обманутым дольщикам за счет ранее собранных с застройщиков средств.

В случае, если Фонд принял решение предоставить средства для завершения строительства, обманутый дольщик может не дожидаться окончания стройки, а вместо этого получить денежную компенсацию.

Компенсация обманутым дольщикам выплачивается в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства…» и Правилами выплаты, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 октября 2017 года № 1233. При обращении за выплатой возмещения необходимо предоставить:

  • заявление по форме, утвержденной Фондом;
  • паспорт;
  • выписку из реестра требований кредиторов по делу о банкротстве застройщика, в которой будет указан размер, состав и очередность удовлетворения требований гражданина.

Заявление может быть подано непосредственно в Фонд или банку-агенту, привлеченному им для этих целей.

Размер выплат обманутым дольщикам

Выплата компенсаций за счет средств Фонда осуществляется в установленных законом размерах:

  • для квартир — по рыночной стоимости квадратного метра в подобном жилье, но не более, чем за 120 кв. м., и не менее, чем уплаченная застройщику сумма (п. 2 ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ от 29 июля 2017 года). Рыночную стоимость определяет привлеченный Фондом оценщик;
  • для нежилых помещений и машиномест — в размере уплаченных застройщику сумм.

НДФЛ с компенсаций

С 2019 года выплачиваемые обманутым дольщикам компенсации освобождены от НДФЛ. Эта норма была введена в пункт 71 статьи 217 Налогового кодекса РФ Федеральным законом от 27 декабря 2019 года. Освобождение от налога применяется в отношении компенсаций, полученных с 1 января 2019 года и в последующие периоды.

Предусмотренные законодательством меры поддержки позволяют многим гражданам возместить понесенные потери. Со временем количество обманутых дольщиков должно стать меньше.

Принятый за основу новых правил долевого строительства механизм расчетов через эскроу позволит возвращать средства без привлечения посторонней помощи.

До завершения строительства уплаченные застройщику деньги будут храниться на счете в банке, откуда дольщик сможет их забрать, если стройка не завершится в срок.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Банкротство застройщика: что делать дольщику? — Справочник Недвижимости

Что такое банкротство

Коротко: если у компании нет денег и она не в состоянии платить по счетам, её могут признать банкротом. С застройщиком это происходит по разным причинам:

  • выросли цены на строительные материалы и подрядные работы, в том числе из-за скачков курсов валют;
  • был плохо составлен бизнес-план проекта;
  • компания потратила много денег на выплаты по судебным решениям, в частности при задержке строительства;
  • застройщик столкнулся с мошенничеством;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Все эти проблемы могут привести к заморозке строительства. Если найти деньги не получится, застройщик имеет право объявить себя банкротом. Он избавится от финансовых обязательств, которые не в силах выполнить, но при этом компания будет ликвидирована с потерей всех активов (хотя и не всегда). Бизнес придётся начинать практически с нуля, а репутация на рынке и вовсе уйдёт в «минус».

Понятно, что дольщика всё это не очень волнует — ему важно либо вернуть вложенные деньги, либо дождаться, когда его квартиру всё-таки достроят.

Частично решить проблемы должны эскроу-счета. Через них покупатели будут рассчитываться с застройщиком начиная с 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков «заморозятся» на счёте до окончания строительства, доступа к ним у застройщика до этого момента не будет.

Средства на возведение ЖК придётся брать в кредит у банков, поэтому у вызывающих сомнения застройщиков шансы их получить невысоки. Это должно гарантировать возврат средств дольщикам в случае, если стройка будет остановлена. Как всё будет работать на практике, пока не до конца понятно.

Например, если обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счёт, то неясно, каким образом будут возвращаться средства. На сумму до 10 млн рублей распространяется действие системы страхования вклада, а вот больше неё — нет.

Кто может обанкротить застройщика

Признать компанию финансово несостоятельной вправе только суд.

Если у застройщика накопились долги перед кредиторами на сумму, превышающую 300 000 рублей, и он просрочил выплаты на 3 месяца, в его отношении можно начать процедуру банкротства. Это способен сделать и сам дольщик.

Но на практике это дорого и довольно сложно.

Даже если банкротить застройщика не в одиночку, а создавать инициативную группу, надо будет устраивать собрание кредиторов, выбирать арбитражного управляющего, оплачивать его услуги и решать множество других вопросов.

Поэтому проще не идти в суд самостоятельно, а обратиться в городские и областные органы государственного надзора, Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства или в местные органы Федеральной налоговой службы. Они тоже имеют право банкротить должников.

Бывает и так, что госорганы просят суд признать банкротство застройщика по собственной инициативе. Обычно это происходит, если в результате очередной плановой или внеплановой проверки обнаруживаются те самые долговые обязательства на сумму от 300 000 рублей, не погашенные в течение 3 месяцев.

Ещё один вариант: застройщик сам обращается в суд, чтобы его признали банкротом.

Суд анализирует текущее состояние дел компании. Если по итогам проверки становится понятно, что застройщик в состоянии рассчитаться с кредиторами и вести строительство дальше, суд может разрешить ему продолжить работу с определёнными ограничениями.

Если состояние дел неудовлетворительное, то имущество компании продаётся с торгов, вырученные деньги используются, чтобы рассчитаться с кредиторами, а организация перестаёт существовать.

При этом дом можно будет достроить по одному из следующих сценариев:

  • незавершённый ЖК передадут новому застройщику, который примет на себя все обязательства перед дольщиками;
  • дольщики организуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который достроит дом собственными силами и за свой счёт.

Как узнать о банкротстве

После того, как суд признает застройщика банкротом, он назначает управляющего — специалиста, который оценивает текущее состояние компании, организует взаимодействие с кредиторами и занимается продажей имущества фирмы с торгов. Управляющий по почте уведомит кредиторов, в том числе и дольщиков, о том, что организация признана финансово несостоятельной.

Также объявление об этом появится в газете «Коммерсантъ» и на её сайте. Это СМИ является официальным источником информации о банкротствах.

По ссылке можно выяснить, не публиковалось ли объявление о банкротстве той или иной фирмы. Для этого необходимо ввести в поисковую форму ИНН или ОГРН компании. Также информация вносится в «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» . На сайте нужно указать в специальной строке ИНН или ОГРН застройщика.

Как только компанию объявили банкротом, требовать что-либо от застройщика можно только в рамках процедуры банкротства. Придётся обращаться к управляющему или в арбитражный суд. В другие суды идти уже нельзя.

Квартира или деньги? Что будет дальше?

Банкротство застройщика при долевом строительстве предполагает два сценария для дольщика, он может:

  • отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги;
  • претендовать на квартиру или нежилое помещение (офис, склад или машино-место).

Все требования учитываются в специальном «Реестре требований кредиторов», состоящем из двух частей — «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений».

Чтобы требования дольщика были зафиксированы в одном из реестров, нужно подать заявление управляющему, которого назначил суд, и указать выбранный вариант.

Если дольщик решает получить деньги, необходимо прописать отказ от договора долевого участия. То есть претендовать на недвижимость он уже не может. В этом случае его внесут в «Реестр требований участников строительства».

Если сроки получения квартиры по ДДУ уже прошли, то к денежным требованиям можно добавить неустойку за просрочку окончания строительства. В интернете есть калькуляторы, рассчитывающие её размер.

Их можно найти по запросу «Расчет неустойки по ДДУ».

Если участник долевого строительства предпочитает получить квартиру, его вносят в «Реестр требований о передаче помещений». Далее возможны два варианта:

  • если дом уже введён в эксплуатацию, дольщик имеет право претендовать на квартиру, полагающуюся ему по договору с обанкротившимся застройщиком;
  • если ЖК не достроили, дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой самостоятельно. Либо к достройке дома привлекут нового застройщика. Нужно помнить, что достройка может растянуться на несколько лет.
Читайте также:  Замена лобового стекла по КАСКО: основания и порядок

Сложно понять, что лучше — ждать квартиру или требовать деньги. И оценить свои шансы получить либо то, либо другое бывает проблематично. Так, в соответствии с п. 2 ст.

 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», застройщик обязан предоставлять дольщику отчеты о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчётную дату, утверждённые годовые отчёты, бухгалтерскую (финансовую) отчётность и аудиторские заключения за последние три года. Но:

  • во-первых, большинству участников долевого строительства эти показатели сами по себе ничего не скажут;
  • во-вторых, нередко застройщики-банкроты попросту не предоставляют такую документацию.

У дольщика есть время, чтобы определиться.

После того как в газете «Коммерсантъ» появилось объявление о банкротстве застройщика, а на почту пришло уведомление от назначенного управляющего, есть три месяца, чтобы решить, что он хочет — вернуть деньги или потребовать квартиру — и заявить свои требования. По закону для дольщиков три месяца начинают отсчитываться именно с даты получения уведомления (это может быть важно, если между публикацией данных в газете и получением уведомления прошло несколько недель).

Если кредитор пропустил срок, в течение которого должен был заявить о своих требованиях, необходимо обратиться в суд с документами, подтверждающими уважительные причины, из-за которых это произошло. Уважительными причинами могут быть, например, тяжёлая болезнь, служба в армии, длительная командировка и т. д.

Дольщики, не успевшие включить свои требования в Реестр требований, претендуют на имущество должника только по остаточному принципу. Во всех регионах есть реестры обманутых дольщиков (не требований!). В них данные внести можно в любой момент, но это уже ничего не гарантирует.

Особенности процедуры банкротства

Всего существует пять процедур банкротства, каждая из которых имеет своё назначение и правила. Но при банкротстве застройщика применяются три: конкурсное производство (основная), внешнее управление и мировое соглашение (дополнительные). Это сделано для сокращения сроков банкротства, которое и так длится долго, редко менее 1,5 лет.

На этапе внешнего управления суд назначает управляющего, которому передаётся руководство строительной организацией. Он должен постараться восстановить платёжеспособность компании и достроить дом.

Мировое соглашение предполагает, что застройщик удовлетворяет требования дольщиков в судебном порядке, но, как правило, в договоре указываются какие-либо взаимные уступки.

И внешнее управление, и мировое соглашение на практике применяются нечасто.

Наиболее распространённый вариант — конкурсное производство, которое начинается сразу же после объявления о банкротстве.

Главное для дольщика на этом этапе — продажа имущества застройщика-банкрота с торгов и взыскание долгов с тех, кто должен самому застройщику. Полученные деньги будут использованы для расчётов с кредиторами, в том числе дольщиками.

Продолжительность этой процедуры тоже определяется судом и может достигать одного года. Суд имеет право продлить этот этап ещё на шесть месяцев.

Как оформить свои требования

Требования дольщика о включении в «Реестр требований кредиторов» оформляются письменным заявлением на адрес конкурсного управляющего, который указывается в публикации о банкротстве. Необходимо указать свои ФИО, адрес, телефон, номер и дату ДДУ, а также сообщить, полностью ли оплачена квартира. Прикладываются копии:

  • ДДУ, если квартира покупалась по нему. Если продажа квартиры оформлялась другим документом, например «Предварительным договором купли-продажи», необходимо обратиться в суд для изменения его статуса на ДДУ. Как правило, суды идут навстречу и одобряют изменение статуса;
  • платёжных документов — это могут быть приходно-кассовые ордера, платёжные поручения и иные документы, доказывающие выполнение финансовых обязательств по договору;
  • основных страниц паспорта — второй и третьей, на которых указаны ФИО дольщика, дата и место его рождения, наименование организации, выдавшей документ, и страницы с указанием места регистрации, а в случае его изменения с момента заключения договора — страниц с соответствующими отметками.

Заявление лучше направить ценным письмом с описью вложения. Отследить получение письма конкурсным управляющим можно по цифровому почтовому идентификатору (он указывается на почтовой квитанции) с помощью интернет-сайта.

Письма, принятые на почте в последний день срока, считаются поданными вовремя. В течение 30 рабочих дней со дня получения управляющий рассматривает обоснованность заявленных требований и включает (или не включает) их в «Реестр требований кредиторов». Отказ во включении в «Реестр» может быть обжалован в суде.

Информация о решении конкурсного управляющего публикуется на страничке банкротства застройщика в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве».

По всем спорным вопросам необходимо обращаться в арбитражный суд. Дольщики имеют право оспорить любое решение управляющего — например, если он по какой-либо причине не включил их в «Реестр требований кредиторов» — в течение 15 рабочих дней.

Собрание кредиторов: стоит ли участвовать

Не позднее четырёх месяцев с даты публикации о банкротстве проводится первое собрание кредиторов, на котором управляющий отчитывается о проведённом им анализе финансового положения застройщика. Информация о датах собрания кредиторов, их повестке и результатах доступна в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве».

Участники долевого строительства имеют право участвовать в таких собраниях. И им стоит воспользоваться. Во-первых, у вас будет возможность получить актуальную информацию о том, как обстоят дела.

Во-вторых, дольщики могут предъявлять возражения по поводу требований других кредиторов — это может оказаться важным при решении вопросов о продаже имущества застройщика с торгов и распределении денег, которые при этом получены.

Если у вас нет возможности присутствовать на собраниях, важную информацию вы найдёте в «Реестре сведений о банкротстве». Доступны в частности:

  • регулярные отчёты конкурсного управляющего;
  • сведения о выявленном имуществе застройщика;
  • основные судебные акты.

Если дольщик хочет вернуть деньги

Если застройщик обанкротился, торги с распродажей его имущества могут продолжаться до 12 месяцев, а суд имеет право продлить этот срок ещё на 6 месяцев. Все вырученные деньги распределяются между теми, кто включен в «Реестр требований кредиторов».

Законом предусмотрены четыре очереди удовлетворения требований кредиторов. Требования каждой следующей очереди удовлетворяются после полного расчёта с предыдущей. Требования участников долевого строительства относятся к третьей очереди. Перед ними — выплаты за причинение вреда жизни и здоровью (первая очередь) и выплаты бывшим сотрудникам застройщика по трудовым договорам (вторая очередь).

Бывает, что денег на возмещение убытков на всех не хватает. Тогда средства просто делятся между дольщиками пропорционально тому, сколько они заплатили за квартиры. В этом случае дольщику вернётся лишь какая-то часть от оплаченной по ДДУ суммы.

Но если договор с застройщиком был заключен после 2017 года, то можно рассчитывать на помощь «Компенсационного фонда долевого строительства» — при условии, что застройщик соблюдал закон и делал необходимые отчисления.

Проверить наличие таких отчислений можно по ссылке.

Если договор был заключен раньше 2017 года, то к нему мог прилагаться страховой полис, и имеет смысл попробовать получить деньги по нему.

Самый плохой сценарий для дольщика: если выясняется, что застройщику вообще ничего не принадлежит, а всё имущество зарегистрировано на подставные компании.

Конкурсное производство заканчивается и официально заявляется, что денег нет, платить участникам долевого строительства нечем.

Это одна из причин появления большого количества обманутых дольщиков, потерявших всё, что они вложили в строительство, ведь «переориентироваться» на ожидание квартиры уже нельзя: выбирая деньги, вы по закону автоматически отказываетесь от жилого помещения.

Эскроу-счета появились именно для того, чтобы участникам долевого строительства проще было вернуть свои средства. В идеале это будет работать так: в случае банкротства застройщика покупатели квартир заявляют о том, что их нужно внести в «Реестр требований кредиторов». После того как он будет сформирован, им вернут их деньги, «замороженные» на эскроу-счетах. Но пока это в теории.

Если дольщик решил ждать квартиру. Отношения с новым застройщиком

Закон разрешает дольщикам создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой жилого дома самостоятельно. Но создание ЖСК — процедура сложная.

Среди дольщиков должен найтись тот, кто согласится быть председателем кооператива. Нужно проводить собрания, вести бухгалтерскую отчётность, платить налоги, заключать договоры со строительными фирмами.

Поэтому гораздо чаще встречается ситуация, когда суд передает незавершённый объект новому застройщику.

Поиск нового застройщика осуществляет территориальный орган власти, контролирующий долевое строительство (в Москве — «Москомстройинвест», в Московской области — «Управление государственного строительного надзора», в Санкт-Петербурге — «Управление долевого строительства»). Завершение строительства происходит за счёт государственных средств Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он был создан специально для таких случаев. Его пополняют застройщики, отдавая 1,2% от стоимости каждой квартиры, которую купили по ДДУ.

От нового застройщика уже нельзя будет требовать денежную компенсацию. Дольщик может рассчитывать только на квартиру, которая была предметом договора с предыдущим застройщиком. После выбора нового застройщика участнику долевого строительства следует оформить отношения с ним. Возможны два варианта:

  • старый ДДУ расторгается, после чего заключается новый, в котором указываются новые сроки передачи квартиры;
  • старый ДДУ признаётся действующим, но к нему добавляется дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки получения жилья.

Заключение

Таким образом, если застройщик признан банкротом, отчаиваться не стоит. В настоящее время российским законодательством предусмотрены разнообразные механизмы, позволяющие как достраивать проблемные объекты, так и компенсировать дольщикам их расходы. Однако очень важно выполнять все предусмотренные законом действия, участвовать в собраниях кредиторов и регулярно отслеживать ход банкротства.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Консультант: Денис Артемов, юридическая фирма Via Lege. Иллюстратор: Катя Симачёва

Советы юриста обманутым дольщикам

Мы, Юристы Законного Права по спорам с застройщиками, работают по этой специализации уже много лет. Суд с застройщиком — не прозрачное дело.

Для победы в процессе необходимо знать компанию Застройщика «изнутри», быть готовыми к поворотам судебного процесса и «подводным камням», которые преподносят нанятые адвокаты застройщика.

Трем юристам из нас даже пришлось какое-то время поработать с ТОЙ СТОРОНЫ, быть юристами нескольких питерских застройщиков. Это дало бесценные знания. По части разведданных, как застройщики обманывают своих дольщиков мы знаем всё!

Чтобы не попасть в красивую ловушку и не вложить деньги в дешевое строящееся жильё, а в итоге потерять их, остаться ни с чем, проконсультируйтесь у нас! Или хотя бы прочитайте наши советы для дольщиков!

Откуда берутся обманутые дольщики, что им делать и как среди них не оказаться Сегодня не каждый помнит, что были времена, когда социальный найм был явлением всеобщим, а государство, пусть иногда и очень неспешно, но предоставляло жилье всем. Однако на смену патриархальной неспешности СССР пришел жесткий современный рынок, и каждый сегодня сам ищет себе средства к существованию и крышу над головой.

Но если найти себе хоть какую-то работу сегодня не особенно трудно, то вот жилищный вопрос стал острым как никогда ранее.

Причина этому проста и очевидна всем

Достаточно взглянуть на ценовую планку жилья, чтобы без всяких сомнений сказать: обычный средний гражданин способен приобрести себе квартиру только в одном случае — если случится чудо.

Ведь накопить те суммы, которые запрашивают сегодня продавцы жилья, едва ли можно за хоть сколько-нибудь адекватные сроки. А если говорить о квартирах в Первопрестольной или в Северной столице, то тут не хватит и десяти жизней. И это если не учитывать бесконечные перемены экономической ситуации и кризисные тенденции последнего времени.

Читайте также:  Приговор суда по уголовному делу и порядок его обжалования

И что делать?

Жить ведь где-то надо…

Задайте вопрос, мы в онлайне!Доступные способы Гражданам надо где-то жить, и именно поэтому такие способы должны быть – иначе общество станет неустойчивым и потрясения не заставят себя ждать. Не удивительно, что варианты появились – пусть не самые доступные, но при достаточных усилиях свое жилье становится, по крайней мере, достижимым.

И одним из таких вариантов стало долевое строительство, которое достаточно быстро стало весьма популярным среди соотечественников.

Его ключевая идея заключалась в том, что квартира не покупается, а строится на те деньги, которые предоставляет заинтересованный гражданин, и этот гражданин, подождав немного, становится владельцем жилья по цене значительно скромнее рыночной.

+7 (812) 313-2-106 Юристы и адвокаты в Санкт-Петербурге , адрес офиса на Сенной

Насколько радужной оказалась реальность?

С первого взгляда долевое строительство – это сказка, а не возможность. Еще бы: приобретается вполне серьезная квартира, а затраты на нее – скромные и вполне посильные.

Однако радужные очки очень быстро разбиваются от контакта с повседневностью, и стоит внимательно присмотреться, как станет очевидно – риски этой схемы просто огромны. Ведь с экономической точки зрения любой дольщик – это инвестор.

И инвестиция, которую он делает в свое будущее жилье, для любого экономиста будет очевидно рискованной, потому что вкладывается она, если взглянуть на ситуацию беспристрастно – в пустое место.

Причем в самом буквальном смысле: на момент, когда застройщик начинает собирать миллионные инвестиции своих дольщиков, у нее есть именно это самое пустое место – пустой земельный участок.

Ах да – еще есть две бумажки, разрешение на строительство и проектная декларация. Даже полному дилетанту ясно, что все это не стоит почти ничего. Так что фактически дольщик платит за надежду на то, что когда-нибудь у него своя квартира появится.

А там, где платят за надежду, обычно мгновенно появляются мошенники.

Миллионы дольщиков на блюдечке с каемочкой Получить деньги за пустое место – слишком соблазнительная ситуация для тех участников строительного бизнеса, которые не прочь воспользоваться доверием себе на пользу.

Такой застройщик получает нужные разрешения и документы, проводит красивую и впечатляющую рекламную компанию, собирает деньги, переводит их на левые счета и растворяется в пространстве бесконечности, оставляя за собой либо пустой участок, либо вялую имитацию строительства.

И, разумеется, обманутых дольщиков. К завершению прошлого века такое явление из разряда иногда встречающихся перешло в категорию всеобщего распространения, а выражение «обманутый дольщик» из обычной констатации факта превратилось в термин и жизненное достижение.

Масштаб проблемы вызвал адекватную реакцию властей, которые решили хоть как-то ограничить лавину обманутых дольщиков и приняли знаменитый закон ФЗ-214.

Задача того документа была разумной и благородной – в систему отношений долевого строительства нужно было внести ограничения и установить наконец-таки порядок.

Закон действительно стал полезным: многие «серые» схемы оказались за рамками законных, что получения денег дольщиков теперь был абсолютно необходим ДДУ, а уровень ответственности застройщиков серьезно вырос.

Но парадокс ситуации – в том, что обманутые дольщики не стали вехой прошлого, они по-прежнему никуда не делись.

Ведь на каждый хитрый закон всегда есть пытливый и изобретательный криминальный ум. И несмотря на то, что с момента принятия ФЗ-214 прошло уже много лет, и закон все это время совершенствовался – люди все равно продолжают терять жилье и деньги.

Ужасы рынка из уст застройщиков Версия самих застройщиков больше напоминает депрессивный роман об экономическом крахе богатого семейства.

Они без конца повторяют, что в любом предпринимательстве всегда полно рисков – и строительная сфера здесь совсем не исключение.

А особо хитрые вообще переходят к обвинению самих дольщиков в том, что из-за них, дескать, не строятся дома, чахнут продажи – и вообще сами дольщики виноваты практически во всем.

Естественно, что такие объяснения у самих обманутых дольщиков вызывают в лучшем случае недоумение: они ведь вполне законно и согласно договору все уплатили, так что считают свое желание вернуть сложенные средства естественным – эти деньги им непросто достаются. Вот только законодательство практически не предоставляет им разумных выходов для хоть сколько-нибудь удовлетворительного разрешения ситуации.

Как избежать участи обманутого дольщика?

Первое правило не желающего стать обманутым дольщиком – это внимательно слушать самих обманутых дольщиков.

А они говорят о том, что будь они в момент заключения договора более информированными и более внимательными, и проблемы бы обошли их стороной.

Так о чем полезно знать и куда полезно смотреть? Начать надо с того, что убедиться: заключаемый договор никаким нормам российского законодательства не противоречит.

Если строительная компания начинает отношения с того, что подсовывает незаконный договор – зачем тогда ввязываться в отношения с ней? Ведь ясно же, что такие попытки этот застройщик продолжит и в дальнейшем.

Текст договора нужно в компании компетентного юриста проверить на хитрые условия и неявные ловушки, типа навязываемых услуг, или возможностей для застройщика разорвать договор по инициативе дольщика и в размере 10-процентной величины от стоимости.

Что-то нашлось?

Тогда, застройщик, прости – наша встреча была ошибкой и мы поищем другого. Но если с договором все путем, продолжить изучение ситуации следует, выяснив все о застройщике.

Она должна получить статус застройщика, а значит, она не только должна иметь проектную декларацию, но и заблаговременно получить разрешение на строительство и, естественно, обзавестись всеми полагающимися документами на участок земли.

Третий момент – заключать следует Договор ДДУ и только его. Никаких предварительных договоров даже близко быть не должно, и никакое вступление в ЖСК не подойдет. Ведь в первом случае незаконным будет привлекать деньги граждан, а ЖСК – безусловно законный вариант, но он намного слабее защищен законами и не предоставляет такого объема гарантий, как ДДУ. И, наконец, нужно заняться разведыва

тельными мероприятиями – выяснить, какой репутацией пользуется застройщик на настоящий момент. Можно выяснить это и в результате собственного импровизированного расследования, можно воспользоваться услугами профи, но выяснить некоторые сведения абсолютно необходимо.

  • Что раньше эта строительная компания возводила?
  • Что говорят о ней граждане и есть ли среди них обманутые дольщики?
  • Есть ли на счету этого застройщика долгострои?

Давно ли она вообще на строительном рынке? По утверждениям обманутых дольщиков, если бы они сделали все это вместо того, чтобы наивно «вестись» на рекламу – деньги были бы целы и квартира была бы уже построена.

Есть ли повод для отчаяния?

Предположим, вы все-таки заключили договор с не слишком благонадежной строительной компанией и именно ваш объект оказался проблемным. Нельзя сказать, что ситуация жизнерадостная – но и для отчаяния сейчас не время.

Настраивайтесь на достаточно длительную и сложную борьбу, причем не только с самого застройщика, но и с госструктурами, которые не особенно желают что-то предпринимать.

Опыт многих обманутых дольщиков показывает, что рассчитывать на госорганы абсолютно не стоит, ведь они стремятся занять максимально далекую от них позицию, тянут время, обещают то, чего делать не планируют, а иногда и вводят в заблуждение целенаправленно.

Проблема будет решаться только тогда, когда о ней узнает как можно больше людей.

Поэтому с этим затягивать совершенно не нужно: как только проблема наметилась – письма должны вагонами лететь во се инстанции, а митинги и пикеты должны стать нормой бытия – только так можно вернуть кровно заработанные собственные средства.

Естественно, что застройщик тут же перейдет в нападение и будет засыпать вас лозунгами типа «вы сами себе мешаете».

Но мешаете вы только одному – тихо воровать ваши деньги. Поэтому никаких отказов от судов и обращений в прокуратуру даже близко быть не должно – иначе все деньги уплывут на счета, а их новые счастливые обладатели будут с комфортом проводить время в шикарных собственных жилищах. В отличие от вас. Реагировать на проблему надо мгновенно еще и потому, что в этих делах судебные инстанции демонстрируют максимально эффективность и результативность именно на ранних стадиях.

Тогда они реально могут помочь вернуть деньги или активировать замороженную стройку. Поэтому не время расслабляться – действуйте, ведь только так вы реально сможете себя защитить.

Как защитить себя в споре с застройщиком, если вы дольщик и участвуете в долевом строительстве

Сегодня в стране ведется бурное жилищное строительство. Очень часто, застройщик, чтобы собрать деньги, начинает стройку, ориентируясь на дольщиков, которых он привлечет, в схему долевого строительства. Многие россияне предпочитают покупке жилья на вторичном рынке, приобретение нового жилья. Новое жилье – это новый дом, новая планировка, жилье «без истории», более доступная цена.

Правда, есть и нового жилья есть и недостатки, если вы начинаете финансово участвовать в его строительстве, то есть шанс, что стройка может, на каком-то этапе, заморозиться, а компания застройщик, перестанет выполнять свои обязательства перед дольщиками. Обманутому дольщику необходимо защитить свои права, и компенсировать свои затраты, или принудить застройщика выполнить свои обязательства.

Для того, чтобы не оставить обманутого дольщика, один на один с недобросовестной компанией-застройщиком, в нашем законодательстве существуют определенные законодательные акты и нормы, которые определяют деятельность застройщика и его взаимодействие с дольщиком, на всех этапах долевого строительства. В связи с существованием прописанных правил и норм, юристы Законного Права, могут вести защиту дольщиков юридически обоснованно и качественно.

Юридические консультации по договорам застройщика — первый шаг к благополучному разрешению спора.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *