Имущество должников: реализация банками заголового имущества на торгах

Имущество должников: реализация банками заголового имущества на торгах Реализация залогового имущества

В качестве залогового имущества обычно может выступать широкий спектр объектов. Наиболее часто ими выступают автомобили, земли, дома, квартиры и пр. В случае признания какого-либо лица (физического или юридического) должником принадлежащее ему имущество реализуется через аукционы. Данный процесс необходим для получения финансовых средств с целью покрыть долговые обязательства.

Путь в должники

Залог – имущество, которое выступает гарантийным обязательством того, что лицо, принявшее от различных кредитных учреждений (банки, ломбарды и т.д.) финансовые средства, вернет их в полном объеме.

Если же заемщик не выполняет полностью взятые на себя обязательства по оплате кредита, финансовая организация вправе истребовать залог. В этом случае заложенное имущество подлежит конфискации в пользу банка или ломбарда. Понятно, что кредитная организация стремится быстро и максимально выгодно продать данные активы.

В тоже время, приобретение подобного объекта становится отличным полем для инвестиций для других организаций или обычных граждан.

Имущество должников: реализация банками заголового имущества на торгах

Как уже отмечалось, банкротство становится результатом отсутствия денежных выплат со стороны заемщика. Даже при первой просрочке финансовое учреждение направляет кредитополучателю письменное уведомление либо по телефону напоминают о необходимости произведения выплат.

Следует четко осознавать, что в случае возникновения просрочки долг значительно увеличивается. Сказываются налагаемый штраф в виде повышенных процентов (величина устанавливается в каждом случае индивидуально и закрепляется в договоре).

Такая мера принуждает получателя кредитов платить вовремя. При отсутствии возможности уговорить заемщика возобновить платеже работники банков или ломбардов готовят и направляют иски о взыскании заложенного имущества.

О принятом решении должник информируется в письменном виде.

Исковое заявление содержит прошение о назначении комплекса мероприятий, призванных возвратить кредитной организации понесенные убытки. После подачи иска стартует судебное производство.

Результатом процедуры в большинстве случаев становится арест и конфискация объектов имущества (движимого или нет), которое выступало в качестве залогового при выдаче кредита.

Зачастую данные процессы происходят с участием приставов.

Перед обращением в судебные инстанции представители банков или ломбардов устанавливают нежелание клиента погашать кредит. Вместе с тем, нередкими являются случаи, когда должники сами заинтересованы в продаже залога и возмещении убытков. В таком случае возможна реализация банками залога без судебного разбирательства. Для этого требуется письменное разрешение владельца.

Самостоятельная распродажа заложенного имущества финансовыми организациями

В настоящее время банки и ломбарды, принимая во внимание возможность невыполнения клиентом своих обязательств, при заключении кредитного договора предусматривают продажу залога без обращения в суды. При наличии данного условия, банк вправе провезти конфискацию сразу после первой просрочки.

Вместе с тем специалистами финансовых учреждений должны быть предоставлено определенное количество времени (дней) для произведения выплат. Когда банкротство достаточно серьезное и периодические выплаты отсутствуют, конфискация проводится в соответствии с заключенными ранее договорными отношениями.

Имущество должников: реализация банками заголового имущества на торгах

Однако и здесь оказывается, что для банкрота не все потеряно. Сказывается тот факт, что банковские организации несут большие потери при конфискации и продаже залога. Именно поэтому заниматься подобными процедурами банкам не выгодно.

Продажа конфиската

Распродажа арестованного и конфискованного имущества может осуществляться разными инстанциями и организациями через электронные торговые площадки. В качестве продавцов обычно выступают:

  • кредитные организации – при согласии заемщика или наличии условия в кредитном договоре;
  • кредитные организации вследствие принятия судом решения о банкротстве должника – при этом конфискация проводится с участием приставов, а вот реализует имущество именно учреждение банка;
  • специальные агентства, целью деятельности которых является организация распродажи конфиската – на данное действие также требуется судебное решение.Имущество должников: реализация банками заголового имущества на торгах

Привлечение агентств выливается банку в дополнительные затраты. Вместе с тем возможна быстрая продажа залога. Процесс проходит в виде публичных торгов. Данная форма распродажи максимально выгодна и удобна.

Для инвесторов аукционы выгодны тем, что возможно понижение первоначальной цены объекта, если торги признаны несостоявшимися. В некоторых случаях стоимость уменьшается и после несостоявшихся повторных торгов и так далее.

Если же на выставленное имущество так и не нашлось претендентов на покупку, кредитное учреждение становится полноправным собственником конфиската. Банкам и ломбардам это вовсе не выгодно, поэтому в конечном итоге они стремятся продать имущество по любой цене, чтобы хоть частично покрыть свои расходы. Для банковских структур идеальный вариант – продажа на первых торгах.

Таким образом, получить в собственность какое-либо имущество по цене ниже среднерыночной вовсе несложно. Для этого можно использовать электронные торговые площадки. Вместе с тем, чтобы получить максимальную выгоду, следует постоянно отслеживать предложения организаторов.

Где купить конфискованное залоговое имущество с максимальной выгодой?

В настоящее время найти в сети интернет специализированные электронные площадки по распродаже залогового имущества на составит труда. На нашем сайте мы собираем информацию с более чем 60-ти самых крупных торговых площадок.

Для вашего удобства мы размещаем всю необходимые сведения о должниках в одном месте в доступной форме. Наш сервис – это эксклюзивная инсайдерская информация для выгодного инвестирования финансов.

Следите за предложениями не выходя из офиса или дома через наш сайт и не упустите свою выгоду!

Защита прав должника при торгах заложенным арестованным имуществом — пошаговая инструкция

Имущество должников: реализация банками заголового имущества на торгах

Хочу поделиться опытом по торгам арестованного имущества в целях защиты имущественных прав должника.

Случай из практики

В рамках ФЗ «Об исполнительном производстве» пристав выставил залоговое имущество должника на торги. Предположим ситуацию, где должник платил за ипотеку в банк более 10 лет, потерял работу и пропустил пять или шесть платежей. Банк подал в суд о взыскании долга.

Здесь важно заявить о расторжении договора, чтобы в последующем не накручивались проценты. Банк может заявить в суд об обращении взыскания на залоговое имущество путём выставления его на публичные торги. Как это происходит на практике и где есть нарушения?

Действия должника – пошаговая инструкция

Первым делом, исполнительный документ с решением суда (законом не обязательно) подаётся в ССП для возбуждения исполнительного производства. Приставы проводят свою оценку имущества. Как правило она занижена процентов на 30 или 50.

  • Вы в праве провести свою независимую оценку, если срок от предыдущей оценки, назначенной судом, составил более шести месяцев.
  • После того как оценку вы сделали и имущество, подлежащее реализации, существенно подорожало, вы обращаетесь в суд, который вынес решение об обращении на залоговое имущество и утвердил стоимость имущества с заявлением об изменении порядка и способа взыскания с обеспечительными мерами заявлением о приостановке исполнительного производства, отзыва имущества с торгов.
  • Зачем это нужно, отвечу: если вы длительное время платили в банк за ипотеку, например, выплатили 6 000 000 рублей, а имущество оценено в 8 000 000 рублей, то вам обязаны с торгов вернуть разницу по начисленному судом долгу.

Определение судом вы получили, его нужно срочно сдать в канцелярию ССП. Как правило, приставы на это дело, скажем мягко, «забивают». Виной всему бешеный документооборот.

Имущество уже давно выставлено на торги идёт реализация: первые торги не состоялись, вторые торги за минус 15% не состоялись, взыскатель ждёт чтобы цена квартиры упала на 25% и была предложена ему на баланс в счёт списания долга.

Вы срочно, пока идут торги, обращайтесь с заверенной копией определения суда с заявлением в торгующую организацию и Росимущество. Торги обязаны аннулировать.

Если этого не произошло, сразу обращайтесь с жалобой в УФАС в порядке ст. 18.1. Если УФАС откажется, можете обжаловать его решение через Арбитражный суд. Это позволит оттянуть торги года на полтора.

Далее параллельно заходим с административным иском о признании действий судебных приставов незаконными. Важно выдержать десятидневный срок с момента выявленного нарушения до подачи иска.

После признания судом действий приставами незаконными обращаемся в суд о признании торгов недействительными.

Здесь очень интересная практика: торги можно обжаловать в течение года. Если деньги с торгов распределены взыскателю, то при признании судом торгов недействительными имущество возвращается должнику!

Решение суда об обращении взыскания на предмет залога исполнено, более с аналогичным иском взыскатель в суд не пойдёт. Он получил деньги с торгов.

Попадают в неприятную ситуацию покупатель в торгах и Росимущество. Судебные процессы затянутся на долгие годы, с Вас смогут взыскать только разницу в твердом денежном выражении. Предмета залога больше нет.

Удачи вам. Готов ответить на все вопросы.

Реализация залогового имущества: особенности процедуры

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

При заключении такого договора кредитор получает дополнительные гарантии, направленные на возврат долга, что позволяет предоставить более выгодные условия кредитования.

В случае, когда долг не возвращается в оговоренные сроки, может быть инициирована реализация залогового имущества. Способ процедуры зависит от согласия должника и способа разрешения ситуации.

Читайте также:  Обгон тихоходного транспортного средства и штраф за нарушение

В каких случаях может быть реализован предмет залога

В качестве предмета залога может выступать практически любое имущество. Банки чаще всего выдают средства при предоставлении недвижимости или транспорта, реже – оборудования и различных ценностей.

Предмет залога может находиться как у залогодателя, так и у залогодержателя. Всё зависит от договора, который был заключен между сторонами. В каждом из случаев за сохранность объекта отвечает тот, кто является его хранителем.

Предмет залога может использоваться лицом, у которого он находится. Также стороны могут прийти к запрету на использование. Другими словами, все зависит от договоренности между ними.

Предмет залога реализуется в том случае, если должник не исполняет своих обязательств, то есть тогда, когда он нарушает условия первоначального договора (кредитования или займа).

Порядок такой реализации зависит от способа, который может предусматривать обращение в суд или добровольную передачу объекта кредитору.

Реализация залога в судебном порядке

Общие принципы, по которым реализуется процедура через суд, определяются в Гражданском кодексе РФ, а именно в статье 350:

  • реализация производится через продажу с публичных торгов, то есть любой претендент может его выкупить, если будет соблюдать установленный порядок;
  • допускается отсрочка реализации имущества до одного года, если на то будут уважительные причины. Например, если речь идёт о реализации автомобиля, который используется должником в качестве единственного источника дохода.

Практический порядок следующий: суд выносит решение, дело передают в службу судебных приставов, которая обращает взыскание и инициирует торги. Объект продается в рамках аукциона.

Если на первый раз покупатели не найдутся, продажная цена снижается, процедура повторяется. Если после второго снижения объект так и не реализован, он предлагается кредитору в счет исполнения обязательства по последней цене.

Скачать для просмотра и печати: Статья 350 ГК РФ

Реализация залога во внесудебном порядке

Особенности такой реализации определяются ст. 350.1 ГК РФ:

  • реализация во внесудебном порядке должна быть предусмотрена соглашением сторон, то есть речь идет о добровольном порядке. Оно может быть оформлено в виде отдельного договора или включено в условия соглашения о залоге;
  • реализация осуществляется с торгов по общим правилам или с особенностями, установленными соглашением;
  • если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность, то реализация может быть осуществлена через оставление предмета залога у залогодержателя или продажу по договору напрямую по цене не ниже рыночной.

Не допускается применение внесудебного порядка, если стороны не заключили соответствующего соглашения, то есть против воли одного из участников правоотношений.

Скачать для просмотра и печати: Статья 350.1 ГК РФ

Прочтите: Что делать, если нечем платить за кредит и чем это грозит

Практические особенности процедуры

Имущество должников: реализация банками заголового имущества на торгахСтоимость предмета залога редко равна размеру долга, поэтому важно определить, что происходит с суммой, оставшейся после реализации объекта. Так, если стоимость превышает размер долга, то остаток передается собственнику. Если же ее недостаточно, то остаток взыскивается с должника в стандартном порядке (добровольно или в рамках исполнительного производства).

Закон не запрещает передачу в качестве предмета залога любых объектов и прав, не исключенных из оборота или ограниченных в реализации. Так, допускается использовать в этих целях как недвижимость, так и движимые объекты. Однако на практике кредиторы чаще работают с тем, что проще реализовать, с тем, что пользуется спросом.

Стоимость предмета залога может быть определена соглашением сторон. Но впоследствии может быть оспорена, если явно превышает или преуменьшает рыночную.

Оспаривание стоимости предмета залога часто используется недобросовестными лицами для затягивания процесса, так как это требует оценки и приостанавливает реализацию и рассмотрение дела в суде.

Чаще всего банкам приходится иметь дело с судебным порядком, так как предмет залога находится у должника (за редким исключением) и добровольно не передается для начала торгов.

Особенности исполнительного производства

После вынесения судебного акта, предусматривающего обращение взыскания на предмет залога, дело передается на исполнение в службу судебных приставов. Сотрудники ФССП должны уведомить должника и выставить ему требование о предоставлении предмета залога.

Если объект не предоставляется добровольно, приставы должны предпринять все необходимые действия для его обнаружения. С недвижимостью все просто, а вот движимые объекты могут быть сокрыты. Их объявляют в розыск.

Если в качестве предмета залога выступает транспорт, информация о его розыске может быть передана в ГИБДД. Сведения о включении в такую базу можно проверить на официальном сайте Госавтоинспекции.

Приставы также проверяют, имеются ли требования иных кредиторов к этому должнику. Если да, то они могут быть взысканы только после того, как будут удовлетворены требования залогодержателя, и если с реализации предмета залога останутся средства.

Прочтите: Последствия задолженности по автокредиту

Особенности реализации недвижимости

Залог недвижимого имущества именуется ипотекой. Отношения, связанные с заключением и реализацией таких договоров, регулируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, в статье 56 определяется порядок реализации таких объектов:

  • недвижимость, на которую имеется решение суда об обращении взыскания, продается с торгов по общим правилам. При этом неважно, о какой недвижимости идет речь: коммерческой или жилой;
  • допускается реализация по соглашению сторон, если имеется соглашение между залогодателем и залогодержателем;
  • допускается реализация права аренды – в таком случае она переоформляется через уступку права.

По общему правилу, обращение взыскания на единственное жильё не допускается. Но если оно является предметом ипотеки, то также может быть продано с торгов для удовлетворения требования залогодержателя.

В целом реализация недвижимости, которая является предметом залога, производится по общим правилам. Последующее переоформление объекта в собственность требует обязательной государственной регистрации.

Скачать для просмотра и печати: Статья 56 Федерального закона № 102-ФЗ

 Подведём итоги

Процедура реализации залогового имущества допускается двумя способами: в судебном и внесудебном порядке. Внесудебный порядок требует обязательного наличия соглашения между сторонами. Судебный порядок реализуется через службу судебных приставов, которая инициирует торги, а в случае необходимости и розыск имущества.

Залогодержатель получает преимущественное право погашения долга. Если останутся средства от реализации, то могут быть удовлетворены требования прочих кредиторов, а если нет – они возвращаются должнику.

Недвижимость под залогом

Рассказываем о том, сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков

Имущество должников: реализация банками заголового имущества на торгах

Семен Лиходеев/ТАСС

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников.

На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость.

Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств.

«Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.

«Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость.

Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Читайте также:  Ст 215 ук рф - нарушение правил безопасности на объектах атомной энергетики

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета.

Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок.

«Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах.

«Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ.

Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%.

Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет.

Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат.

«Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.

Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость.

А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс.

Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки.

«Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости.

При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать.

Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример.

Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия.

Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин.

«Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители.

Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан.

Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности.

«Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается.

Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку.

«В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру.

В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности.

Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки.

Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека.

«А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он.

«Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога.

Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже.

Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости.

«Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Читайте также:  Налог с продажи автомобиля: нужно ли платить и порядок оплаты

Непрофильные активы, залоговое, арестованное и конфискованное имущество от банков

«Залог24» — это единая общероссийская площадка по продаже непрофильных активов, изъятого имущества лизинговых компаний (конфискат), залогового и незалогового имущества банков, уступки прав (требования) юридических и физических лиц на всей территории Российской Федерации.

Возможность размещать информацию (объявления) на портале «Залог24» доступна банкам, лизинговым компаниям, иным организациям, имеющим на балансе непрофильные активы. Обязательные условия публикации объявлений — открытая контактная информация представителя (сотрудника) организации, активная ссылка на официальный интернет-сайт организации и размещенный логотип в объявлении.

Также физическим и юридическим лицам доступно размещение объявлений в разделе «Цессия» о продаже долговых обязательств, уступки прав (требования) и передачи в работу по агентскому договору.

Определения

  • Залоговое имущество — имущество, которое в соответствии с договором, является гарантией выполнения обязательств в гражданско-правовых отношениях.
  • Непрофильные активы — это имущество, которое не относится к профильной деятельности организации (предприятия), которое несет определенные затраты на его содержание, обслуживание и не приносит прибыли.
  • Лизинговый конфискат — это изъятое имущество у клиентов (лизингополучатель) для последующей продажи в счет погашения задолженности по договору лизинга.

Продажа непрофильных активов, залогового имущества от банков, а также конфискованное имущество и арестованное имущество. Продажа изъятого имущества лизинговых компаний, страховых компаний, организаций банкротов, реализация имущества на торгах (аукционах).

    Все имущество представлено в соответствии с делением по функциональной принадлежности:

  • непрофильные активы (имущественные комплексы, ценные бумаги (акции), оборудование, транспорт, спецтехника, жилая и коммерческая недвижимость, информация о торгах (аукцион);
  • залоговый и лизинговый транспорт (легковые автомобили, коммерческие автомобили);
  • залоговая недвижимость, недвижимость на балансе (квартиры, дома, земля);
  • залоговая и лизинговая спецтехника (грузовики, спецтехника);
  • залоговое оборудование, оборудование на балансе;
  • имущественные права, уступка прав требования (цессия).

Аукцион (торги). Интернет аукцион

В России появляется больше информации о проведении интернет аукционов (торгах), и в настоящее время работает несколько десятков различных торговых площадок, организующих проведение публичных продаж — аукционов, на которых потенциальных покупателей информируют о возможности купить или продать различные виды имущества: непрофильные активы, объекты недвижимости, транспорта и оборудования, имущественные права, права требования, дебиторскую задолженность, кредиторскую задолженность, акции, доли в уставном капитале.

«Залог24» — залог успешных продаж!

Продажа залогового имущества при банкротстве физического лица: особенности, порядок процедуры и этапы реализации

Процедура банкротства физических лиц предполагает прохождение должником двух основных этапов: этапа реализации имущества и реструктуризации задолженности. Залоговое имущество также подлежит реализации, но с учетом особого статуса залогового кредитора в деле о несостоятельности.

Какими правовыми нормами регулируется

Залоговое имущество выступает формой обеспечения оплаты задолженности по кредиту. Оно реализуется в случае неисполнения должником своих обязательств по ипотеке. К указанной процедуре можно прибегнуть, если остальные способы возврата долга не принесли результата.

Процесс реализации предмета залога регулируется положениями:

  1. Гражданского кодекса.
  2. ФЗ «О залоге» от 1992 года.
  3. ФЗ «Об ипотеке» от 1998 года.
  4. 127-ФЗ «О финансовой несостоятельности».

Продажей залогового имущества в делах о банкротства занимается управляющий.

Согласно законодательным нормам, залоговое имущество подвергается взысканию при соблюдении следующих условий: размер просрочки превысил 3 месяца, задолженность по залоговому кредиту превысила 5% от цены залога. Залогодержатель не может реализовать имущество самостоятельно в обход установленной процедуры.

Сведения о наличии залогового имущества должник в обязательном порядке представляет суду в момент подачи заявления на банкротство. В списке кредиторов гражданину следует прописать ФИО залогодержателей, местонахождение предмета залога, сведения о действующих закладных.

Особенности реализации залогового недвижимого имущества

Говоря о залоговом имуществе, обычно подразумевается именно недвижимость, которая была приобретена в ипотеку или стала залогом в рамках получения потребительского кредита. Это наиболее распространенный залог для оформления кредита, так как другое имущество не является ликвидным.

Недвижимость обладает некоторыми особенностями, связанными с их специфическим статусом, при оформлении залога. При передаче недвижимости в залог составляется специальный документ – закладная. Это ценная бумага, которая удостоверяет возможность передачи имущества третьим лицам и продажи при обращении взыскания.

Предмет залога продолжает находиться у залогодателя, но право на распоряжение им как собственника у него отсутствует. Любые сделки с недвижимостью допустимы только при согласии залогодержателя.

Если предметом залога выступает дом, то в закладную в обязательном порядке включается и земельный участок.

Граждане, которые проходят процедуру банкротства физлиц, имеют шансы сохранить принадлежащую им собственность, но с некоторыми особенностями.

В ГПК приведен перечень имущества, которое не может быть взыскано для направления его в конкурсную массу и последующей реализации на торгах.

Сам 127-ФЗ содержит отсылку на Гражданско-процессуальный кодекс при определении перечня имущества, на которое не распространяется взыскание. Здесь сказано, что на единственную квартиру не может быть наложено взыскание в рамках исполнительного производства или дела о банкротстве.

На залоговое имущество правила ГПК не распространяются и с ним должнику в любом случае придется расстаться, чтобы расплатиться по счетам с залогодержателем. Даже если речь идет о единственном жилье, которое было куплено в ипотеку, оно подлежит взысканию и последующей реализации. Судебная практика не на стороне должника: такая недвижимость будет изъята, даже если другого места для проживания у гражданина нет.

Многие должники в преддверии банкротства стремятся максимально полно избавиться от принадлежащего им имущества. Для этого они переписывают имущество на своих родственников и заключают договоры купли-продажи в отношении собственности. Управляющий может оспорить такие сделки, но удается это ему не всегда (он должен доказать факт причинения ущерба кредиторам).

Но с залоговой недвижимостью такая схема выведения имущества из конкурсной массы не работает. При нахождении квартиры в залоге у банка право собственности на нее ограничено. Физлицо не вправе ею свободно распоряжаться, пока не погасит задолженность перед банком.

Как можно избежать продажи ипотечной квартиры в ходе банкротства? Единственный вариант – не допускать возникновения задолженности. Можно попытаться договориться с банком-залогодержателем о заключении мирового соглашения и оформления графика реструктуризации.

До начала процедуры банкротства должник может предпринять попытки достичь договоренности с банком для самостоятельной продажи имущества по рыночной цене. Это может быть более выгодно, так как в ходе торгов не всегда удается продать собственность на рыночных условиях. По результатам продажи деньги поступят на счет залогодержателя, что позволяет получить снятие с имущества обременения. Если после продажи имущества и оплаты долга в пользу банка у гражданина остались свободные средства, то он может оставить их себе.

Есть еще один способ сохранить ипотечную квартиру по результатам банкротства: для этого нужно, чтобы банк-залогодержатель не включил свои требования в реестр кредиторов. Для этого должнику необходимо своевременно вносить ежемесячные платежи по ипотеке. В указанной ситуации другие кредиторы не смогут обратить взыскание на ипотечную недвижимость.

Особенности реализации залогового движимого имущества

Другой распространенный объект залога – автомобиль, который был приобретен в автокредит. Реализации авто в собственности физлица можно избежать, если ему удастся доказать, что он служит для получения основного дохода. Например, если должник занимается пассажироперевозками и работает на своем автомобиле.

Если у лица есть проблемный автокредит, по которому автомобиль является предметом залога, то избежать его реализации не получится, даже если должник зарабатывает на нем. Он подлежит взысканию и продаже на торгах.

Согласно положениям ст. 334-360 Гражданского кодекса, залогодатель не вправе отчуждать залог без согласия на это залогодержателя. В законе есть одна оговорка: если иное не предусмотрено договором. Но в реальности договоры с прописанным правом заемщика на свободную продажу заложенного имущества не заключаются.

Если же, вопреки договору, должник продал заложенный автомобиль, то кредитор через суд может потребовать признания недействительной сделку купли-продажи или потребовать от должника досрочного погашения задолженности.

Порядок процедуры продажи

Залоговое имущество может быть реализовано двумя способами:

  1. В стандартном порядке.
  2. С использованием привилегий залогового кредитора.

Залогодержатель обладает преимуществом перед остальными кредиторами. Он имеет возможность досрочной реализации залога и погашения задолженности. Но также он по 127-ФЗ может избрать и другой вариант и погасить свои претензии на общих основаниях с другими кредиторами (то есть отказаться от своих привилегий). Второй вариант практикуется чаще.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *